新冠病毒与商务租赁合同的调整-两岸法制比较

原文始发于微信公众号(瑞中法协):新冠病毒与商务租赁合同的调整-两岸法制比较

1. 前言

随着新冠病毒在全球扩散而被世界卫生组织认定为流行病,各国政府纷纷采取相关政策及措施,以缓和及杜绝疫情,故而对企业之收入及业绩都有负面影响。一般而言,租金占企业经营成本的一定比例,而商务租赁合同(即租赁目标物为专供商务使用的合同)为继续性合同,合同的权利义务是否可以因为新冠病毒疫情影响而调整?若答案为肯定,该如何调整?

有关本文的结构,首先以中国法之角度探讨上开课题,次以台湾民法及法院判决之视角检讨并评论之,最后提出结论。

2. 中国法下商务租赁合同之调整

2.1不可抗力

在中国法下,以不可抗力处理新冠病毒疫情期间的租赁合同关系,可谓主流见解。依中国合同法第94条第1项规定:「有下列情形之一的,当事人可以解除合同﹕() 因不可抗力致使不能实现合同目的」此外,该法第117条规定

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

依据上开规定,商务租赁合同可能在个案判断上基于新冠病毒之原因,而终止合同、全部或部分免除责任。然而,参考非典型肺炎(下称「非典」)相关司法实践案例,湖北省高级人民法院认定,尽管非典属于不可抗力,但疫情期间不够长达足以阻碍合同目的,故不得终止商务租赁合同。 因此,以新冠病毒为由而欲终止商务租赁合同,恐有其困难之处。

以不可抗力处理新冠病毒期间之商务租赁关系的调整,有不周延之处。前揭规定所谓免除的责任,是免除违约责任。换言之,只有违约方可以请求适用上开规定,未违约的人就不可以请求依据不可抗力调整租赁合同。例如,出租人不能仅仅因为承租人违反给付租金的义务而声请调整商务租赁合同的权利及/或义务。甚者,出租人对于租赁目标物的修缮义务可能不会因为租金给付义务的部分或全部免除而随之暂停。因此,仅以不可抗力处理商务租赁合同,有其不完整及不弹性的缺失。

2.1情事变更原则

在现行法制下,情事变更原则及不可抗力无法在同一案件同时适用。情事变更原则是由最高人民法院以《合同法司法解释二》第26(下称「情事变更规则」)规定

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

鉴于适用情事变更规则的要件之一为非不可抗力,故人民法院不能在同一案件同时适用情事变更规则及不可抗力以调整商务租赁合同。

参诸司法实践中的非典案例,人民法院适用情事变更规则的态度可称保守。在少数案件,人民法院曾适用情事变更规则以部分免除承租方在非典期间的租金给付义务。 但是,因为非典的流行期间较商务租赁合同期间短,故人民法院不认为是阻碍合同目的,商务租赁合同不得因而终止。

若中国民法典草案施行,则无论是否为不可抗力,都可以适用情事变更原则。如前所述,现行法下不得在同一案件同时适用情事变更原则及不可抗力,而不可抗力存在不周延及不弹性的缺失。但上开现行法的缺失,可以藉由中国民法典草案第533条的规定而完善,该规定为

合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

我们希望上开草案可以尽快施行。

3. 台湾法下商务租赁合同之调整

台湾民法并无不可抗力的一般性规定。关于合同的调整,应依据台湾民法第227条之2规定:

契约成立后,情事变更,非当时所得预料,而依其原有效果显失公平者,当事人得声请法院增、减其给付或变更其他原有之效果

前项规定,于非因契约所发生之债,准用之。

3.1如果出租人于合同期限届至前终止,则属于违约

关于法院是否有权终止商务租赁合同之法律争议,台湾学者间存在不同见解。而依司法实践的经验,台湾最高法院认为情事变更原则乃民法第148条第2项:「行使权利,履行义务,应依诚实及信用方法。」所明文规定诚信原则的下位概念。保守的说,若违反诚信原则,则仅是不得行使权利。因此,诚信原则的最严重的效果是免除合同义务,而非终止合同。换言之,台湾民法第227条之2所谓「变更其他原有之效果」的文义,并不包括终止合同。

上开最高法院之见解可资赞同。合同自由为台湾宪法所保障,此等自由仅得依法律才可以限制。 若无台湾民法明文授权,法院不得恣意终止合同。况且,与行政程序法第147条第1相较,台湾民法第227条之2欠缺类似于「有权终止合同」之文字,法院自不得依上开民法规定终止合同。

若因新冠病毒之故,承租人单方自行终止商务租赁合同,属于违约行为。既然合同不得依台湾民法第227条之2终止,若承租人单方面自行终止,则应给付违约金。

3.2 租金义务的调整

台湾民法第227条之2授权法院得裁量是否减少租金。为判断是否得以减少租金,法院应考虑涉及情事变更的相关因素。此时得参考非典判决所考虑之相关因素。例如,于罗东镇公所案,法院创设出一个新标准-若在非典期间,承租人的实际收入明显少于成本,则减少给付金额为诉讼双方最佳的方式。另外,在基隆市公有停车场案,虽然承租人的实际收入比以往低,法院拒绝减少租金,其考虑之相关因素包括:基隆市是否为流行病疫区、系争停车场附近是否有医院。在新冠病毒案件,法院得参酌上开标准及因素以决定是否减少商务租赁合同之租金。

3.3 排除情事变更原则的特别约定

有关于合同是否得以约定排除情事变更原则之特别约定或条款(例如,纵使情事变更之发生,任一方不得向法院声请调整合同),台湾法院间有不同见解。但于商务租赁合同案件中,台湾高等法院台南分院于吴凤纪念园案中认定,既然合同第6条第2项约定:「乙方(即原告)在合约期间或合约期满或终止合约时,在基地、建物及设施尚未返还甲方(即被告)时,遇有人力不可抗拒之地震、暴风、水灾、兵燹等灾祸,致遭受任何损失时,乙方应自行负责与甲方无涉。」,双方已就有关未来情事变更的风险予以分配,因此,应适用上开特别约定,承租人不得请求调整合同。

依情事变更原则请求调整租赁合同为契约当事人之权利。既然属于权利,则基于合同自由,无论于合同签订时或合同存续期间,均得以放弃、抛弃及/或限制。况且,合同自由除法律明文规定或违反公共秩序或善良风俗,皆不得限制或禁止。 原则上,以特别条款排除情事变更原则之适用,应属有效。

4. 结论

综上,在现行中国法制下,以不可抗力之模式处理新冠病毒期间的商务租赁合同,存在缺失且较不弹性。此等缺失得藉由民法典草案第533条所采的情事变更原则而完善。此外,台湾在非典期间就情事变更原则之相关判决值得参考。当适用情事变更原则,法院应考虑相关因素,例如实际收入是否少于租金成本,及新冠病毒流行的区域等。此外,基于合同自由,原则上以特别条款排除情事变更原则应属有效。

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李国敬,执业律师(大陆),中正大学法律学研究所博士候选人,东华大学MBA,华东政法大学法学学士,电子信箱:leeguojing@sina.com

陈奕澄,执业律师(台湾),中正大学法律学研究所博士班研究生,英国斯旺西大学法学硕士,政治大学法律学系学士,电子信箱:jack.favour@gmail.com。


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